Blog
BİNA – SİTE YÖNETİMİ
Güzel bir binada, sorunsuz şekilde yaşamak istiyorsunuz. Bu sizin hakkınız. Yöneticiler ile ilgili birçok farklı türden olumlu veya olumsuz hikayeler duyabilirsiniz. İşini iyi yapan yöneticilere saygımız sonsuzdur. Bizim konumuz olumsuzluklar üzerine olacak. Öncelikle Türk Kanunları bu konuda ne diyor?
- 8 daire ve üzeri ortak yaşanan binalarda bir yönetimin oluşturulması zorunludur.
- Yönetici seçimi için özel bir şart yoktur. Yani yönetici o binada yaşayan bir malik veya bir kiracı olabilir. Binada yaşamayan herhangi bir kişi de yönetici olabilir. Veya özel şirketler de yöneticilik yapabilir. Milliyet sınırlaması da yoktur. Türk veya yabancı herkes yöneticilik yapabilir.
Yukarıdaki iki maddeden anlayacağınız gibi eğer binanızda minimum 8 bağımsız bölüm yaşamaya başladı ise yönetim oluşturulmalıdır.
Aidat Nasıl Belirlenir?
Yönetici adayları 1 yıllık tahmini standart bina giderlerini ve arızalara, öngörülemeyen sorunlara karşı ihtimal gereği bir kısım masraf parası da dahil olarak olası hesaplama yapmaya çalışır. Örneğin elektrik, su ve varsa internet faturaları. Asansör periyodik bakım giderleri. Bahçe bakımı, çim kesimi, temizlik malzemeleri, bina merdiven temizliği, kapıcı/görevli ve yönetici maaşları. Muhasebe, kıdem tazminatı. Yıl içinde olası bir sorunda danışacağınız avukat için bütçe. Kırtasiye, PTT, noter, jeneratör bakımı ve jeneratör yakıtı masrafı. Havuz suyu, havuz kimyasalı, havuz bakımı masrafları vs. Yani binanın standart işleyişi için gereken harcamaların yıllık tahmini yapılır. 12 aya bölünür. Binadaki birim sayısına bölünür. İşte bu AIDAT fiyatınızdır. Her yöneticinin hesaplama şekli ve fiyatı farklı çıkabilir. (Anormal bir durum değildir ve tercih sizlerin oy kararınız ile sabitlenir.)
Peki ya kim yönetici olacak? Buna nasıl karar vereceğiz?
Bu konunun cevabı ise değişkendir. Tecrübeli ve referansı iyi olan yöneticiler genellikle ucuz bir maaş ile çalışmazlar. Ancak bu bir kural değildir. Her yönetici kendi fiyatını kendisi belirler. Örneğin bazı binalarda yönetici hiçbir maaş bile almaz. Sadece AIDAT ödemekten muaf olmayı ister. Seçenekler çoktur. Yönetici maaşının yüksek olması AIDAT fiyatını da yükseltir. Yönetici olmak isteyen her aday kendi maaş beklentisini size söyler. Maaş konusunda pazarlık yapma hakkınız vardır. Yönetici adayının da bunu kabul etme veya reddetme hakkı vardır. Maaş kararını binada yaşayan malikler oylama yaparak verecektir. Kolay karar verebilmeniz için size yöneticileri kategori şeklinde anlatmayı uygun görüyoruz. Riskleri göze alabilmeniz için genellikle olumsuz özelliklere daha çok ağırlık vereceğiz.
- Yönetim Şirketi
- Avantajlar: Tecrübelidir. Birçok konuda iyi iletişim ağına sahiptirler. Tadilat, dekorasyon, hukuki işlemler gibi birçok dalda hazır taşeron işbirlikleri vardır. Ekip işi yaparlar.
- Dezavantajlar: Genellikle yönettikleri bina sayısı arttığı için yoğun olurlar ve işleriniz bu yüzden aksayabilir. Havalı davranırlar ve sizin bazı şikayetlerinizi dinlemeyebilirler. Daha dikta tarzda işlemler yapabilirler. Ekip olarak çalıştıkları için daha pahalı maaş ücreti isterler. Taşeron firmalar haricinde yeni piyasa araştırması yapmayı tercih etmezler. Bu yüzden bazı ürünler daha ucuz olabilir ihtimalini düşünmezler. Çünkü anlaşmalı taşeron firmalar ile hemen işleme başlamak isterler. Yönetimi bir kere ele geçirirlerse ileride kurtulması zor olabilir çünkü bazı maliklerin vekaletnamesi legal veya illegal şekilde yönetim şirketi tarafından kullanılır. Yönetici tarafından kullanılan (sahte veya gerçek) vekaletnameler sayesinde oy çokluğu yönetici şirkette olacaktır. Siz yöneticiden rahatsız olsanız bile diğer senelerde de yönetim şirketi yönetimini sürdürmeye devam edecektir. (Azura Park, Another World gibi binalar örnek verilebilir.) Yılda 1-2 kere yöneticinin yüzünü görürsünüz.
- Özel Yönetici
- Avantajlar: Dışarıdan bir yönetici bu işi yapmak için seçilmiştir. Başka bir deyişle yöneticilik onun esas işidir. Yönetim şirketleri kadar olmasa da benzer iyi performans alabilirsiniz. Çünkü şirketler gibi özel yöneticinin de kurmuş olduğu bir ekibi olabilir. Sık sık iş yaptığı usta, tamirci, avukat, tadilat firmaları, asansör, havuz vb şirketler ile işlemler yapabilir. Daha esnektir. Gerekli gördüğü takdirde bazı konularda fiyat araştırması yapabilir. Yöneticiden memnun değilseniz yönetici değişimi Yönetim Şirketi’ne göre daha kolaydır.
- Dezavantajlar: Sorunları malik veya kiracılar bildirmedikçe yönetici binadaki sorunları bilmez. Yöneticinin yüzünü Yönetim Şirketi’ne oranla daha fazla görürsünüz. Özel yöneticinin yoğunluğuna göre işleriniz aksayabilir. Maaş ücreti değişkendir. Bu modelin bir üst basamağı Yönetim Şirketi olmaktır. Bu yüzden kısmen Yönetim Şirketi denilebilir. Artı ve eksileri hemen hemen şirketler gibidir. Yönetici, düzenli bir ekip kuramaz ise sonuç kötüye doğru gidecektir.
- Binadan bir malik ile yönetim
- Avantajlar: Şirket veya özel yönetim konusunda tedirginlik devam ediyorsa alternatif çözüm binada yaşayan bir malikin yönetici olmasıdır. Böylece binaya hakimiyeti iyi olan biri ve her zaman görebileceğiniz biri yöneticilik yapar. Yönetici, yönetilen binada yaşadığı için sıkıntıları daha çabuk keşfeder ve sorunlar büyümeden çözüm üretebilir. Daha ucuz maliyetlidir. Çünkü maaş istemeyebilir veya AIDAT’tan muafiyet isteyebilir. Veya maaş isteyebilir. Malik olduğu için komşularıyla daha sık iletişim kurabilir.
- Dezavantajlar: Amatör olabilir. Bazı konularda “nasıl yapılır? nasıl çözeceğim?” gibi soruları yönetici kendi kendine soracaktır. Yönetici, iyi bir insan ilişkisi sağlayamaz ise komşularıyla ilişkisi bozulabilir.
- Binadan bir kiracı ile yönetim: 3 numaralı madde ile her şey aynıdır. Bu modelde sadece malik yerine yine binada yaşayan bir kiracı yönetici olur. Madde 3’e ek olarak kiracı yöneticiler biraz daha tehlikeli olabilir. Binanın bütün finansal gücü kiracı yöneticidedir. Şayet kiracı başka bir yere taşınırsa, yönetici sıfatı ile elindeki parayı geri almanız sizi uğraştırabilir.
Alternatif: Maggog şirketi, yukarıdaki 2, 3, 4 nolu tercihlerde kullanılabilir destekleyici bir alternatiftir. Yönetici, olası bir sorunu Maggog’a bildirir. Maggog konuyu çözer. Özetle yöneticinin işini hafifletici, yöneticinin amatörlüğünü giderici takviye bir destek ekibidir.